世界各国住房发展一般要经历三个阶段：第一阶段注重数量，采用建筑工业化，发展以主体结构及其施工工艺为特征的专业体系快速建房，以解决住房短缺的问题；第二阶段数量和质量并重，虽然住房已经达到1 户1 套，但数量仍旧不足，并对质量有新的要求，随着工业化通用体系的发展，以部件为中心组织专业化、社会化大生产，促进住宅产业高速发展；第三阶段注重质量，此时住房将达到1 人1 间，出现一定数量空房，新建住房数量下降，既有住房更新改造成为主要任务，对质量和环境要求更高，同时大量高新技术应用于住房，以满足个性化、多样化、高环境质量等要求。

我国1949 年建国以后，住房短缺，实行福利分房，分到什么房，就住什么房，发展处于注重数量阶段。图1 为北京市1956 年建成的住房平面图，套内有11 间卧室，1 间卧室住3～4 人，只有两个面积约1 平方米的厕所和4 小间的厨房，生活极为不便。之后出现的每套建筑面积60 平方米，2 间卧室，独用厨房和卫生间的单元式住宅，多为两家合住，成为我国1957～1987 年30 年间城市住宅的主要类型。

图1 1956 年北京市的303A 住宅平面图

1998 年下半年开始，城市全面实行住房分配货币化，进入商品住房时代。人们可以按照自己的意愿选择住房。商品房都是有卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、储藏空间和阳台等的成套住房，1 间卧室住1～2 人（图2）。此后，住房发展逐步进入数量和质量并重阶段。

图2 两室两厅商品住房套内平面图

2018 年，全国城镇居民人均住房建筑面积已经达到39 平方米，平均1 户1 套，住房发展从数量和质量并重阶段开始进入注重质量阶段。在此阶段，新建住房数量将会下降，但对质量和环境要求更高；既有住房许多已经老旧，还有20% 非成套住房，既有住房更新改造将成为重点任务。注重质量就必须引导住房向高质量发展。为此，当下需要关注多个问题，以切实推动住房的高质量发展。

问题一：住宅小区景观没有功能构架

住宅小区本应以满足居住要求为主，所以住宅设计规范规定 “住宅应按套型设计”。但是，如今全国的设计图纸和相关文件都错误地把“套型”（按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型）改成 “户型”（按住户人口数和代际数确定的人口结构类型），至今仍未纠正。现在不少小区不是把重点放在 “套型设计”，而是注重小区景观，有些小区按照公园甚至皇家园林规划，配有大面积人工景观水体（图3）和没有功能的构架，成为一种浪费。

图3 像公园一样的人工景观水体

关于绿地率，我国《住宅建筑规范》要求，“新区的绿地率不应低于30%”，认为这样可以达到较好的空间环境效果。综合分析居住区建筑层数、密度、房屋间距相关指标及可行性，借鉴其他国家和地区经验，笔者认为绿地率≥20% 是可行的。

问题二：建筑立面和外窗装饰不实用

建筑立面设计第一要反映出建筑的性格、功能和类型特征，即建筑的使用性质；第二要反映自然条件和民族特点；第三要反映场地环境和建筑规划的总体要求；第四要反映材料性能、结构、构造和施工技术特点；第五要同社会经济条件相适应；第六要符合建筑美学原则。

我国一些地区的住宅建筑，没有功能的装饰性构架到处可见。屋顶的装饰性构架不但施工困难、多用材料，有的屋顶装饰性构件造价和一层楼差不多，而且地震时，由于鞭梢效应，极易破坏倒塌（图4）；孤立的小柱倒塌的危险性更高（图5）；山墙上的竖向构架还影响了采光。

图4 屋顶装饰性构架

图5 孤立的小柱

建筑外窗是耗能最多的维护结构。窗户是用来采光和通风换气的，窗户面积大，并不代表建筑现代化，更不代表豪华。现在，大窗、落地窗、飘窗、凸窗非常盛行，有的房间多面开窗，甚至把浴缸放在落地窗旁边，说是为了看风景。厨房也要落地窗，夏天家庭主妇做饭还要拉窗帘。为了安全，规范规定，落地窗必须设置护栏，而住户入住以后，常常把护栏拆掉。这种违背绿色理念的做法应当予以摈弃。

问题三：住宅套均面积有贪大趋势

控制住宅面积，是减少建筑材料用量、节能减排和保护环境的重要措施。现在我国大陆套均住宅建筑面积已达123 平方米，仅次于澳大利亚（211 平方米）和美国（153 平方米）（图6）。日本4 口之家的居住面积，城市居民最低水准为50 平方米，是确保健康和正常生活必需的水准；诱导水准为95 平方米，是富裕生活且满足多样生活习惯必需的水准。

图6 世界部分国家和地区套均住宅建筑面积（平方米）

我国2006 年以前国家规定新建住宅套面积不大于90平方米。1999 年国家统计局城调总队曾对全国10 省市5000 户做了“城镇居民消费意向调查”，结果如图7 所示。从图可见，我国城镇居民需求意向是80～120 平方米一套的住宅。近年来开发的住宅小区，住宅套均建筑面积有增大的趋势。至今我国大陆尚无住宅最低面积标准。

图7 根据1999 年国家统计局城调总队调查数据绘制的曲线

问题四：厨房、卫生间、中厅和储藏空间面积分配不合理

厨房和卫生间是住宅的心脏。国家住宅设计规范只要求厨房应有直接对外的窗户，即“明厨”，不要求卫生间也要有直接对外的窗户，即“明卫”。对于中小套型住宅，要做到“明厨” 又“明卫”，只好在住宅外立面开设凹口，有些凹口深达6 米，甚至更多（图8）。这就导致体形系数超过国家规范标准和外墙面积增多。体形系数每增加0.01，耗能量指标就增加2.5%。外墙面积增加，建筑造价就要提高。

图8 住宅建筑凹口

我国新建住宅常常是厅的面积过大，起居厅和餐厅分设，储藏空间过小。起居厅和餐厅面积大到套内建筑面积的30%～50%，而储藏空间则小到2%～5%。我国住宅厅的面积应该多大为宜？我问过很多建筑设计人员，厅的面积是根据什么算出来的？几乎没有人能回答。实际上，厅是家人和客人团聚的场所，其面积是根据卧室的间数、家具布设和是否在厅内就餐等三个因素确定的。我国各地气候、习俗和生活习惯不同，住宅中厅和储藏空间面积究竟多少合适，需要统计分析和研究。

问题五：建筑节能标准的制定与实施需扎根实际

建筑节能一直是我国建筑业重点关注的领域。根据国际能源署和联合国环境署2018 年报告，2017 年建筑和运营能耗占最终能源使用量的36%，仍然是耗能大户，而且还在持续增长。人口和建筑面积增加是建筑能源需求上升的主要因素，供暖、照明和家庭烹饪是增长最快的建筑终端耗能。在建筑节能方面，特别需要关注的是节能设计标准和可再生能源。

我国建筑节能设计标准正在从设计建筑与参照建筑能耗对比转变到设计建筑能耗是否满足能耗指标，亟需制定切合实际的室内环境参数和能耗指标。2019 年9 月1 日以前，我国施行的建筑节能设计标准都是以设计建筑能耗比参考建筑节约百分比（节能率）作为节能目标。参考建筑是当地1980～1981 年通用设计住宅。1986～1995 要求新建采暖居住建筑能耗比参考建筑降低30%，即节能30%，1986 年施行的《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分）就是建筑节能起步阶段的标准。1996～2018 年先是要求新建采暖居住建筑能耗在达到上一阶段节能目标的基础上再降低30%，即节能50%，如1995 年施行的《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分）；后又要求节能65%，如2010 年施行的《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》；再后又要求节能75%，如2018 年实施的《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》。

2019 年提出以设计建筑能耗是否满足能耗指标为节能目标，于是出现能耗比现行建筑节能标准降低25%～30% 的低能耗建筑、降低50% 以上的超低能耗建筑和室内环境参数和能耗指标满足2019 年9 月1 日起实施的《近零能耗建筑技术标准》的近零能耗建筑。但是《近零能耗建筑技术标准》的主要能耗指标同德国标准基本一致，某些指标还高于德国标准，这个问题值得商榷。

目前建筑节能计算方法和软件基本上沿用国外，超过节能设计标准规定性指标很多的建筑，都能通过节能设计审查，需要研究和开发符合我国实际情况的计算方法和软件。目前，节能设计规范和标准繁杂，还需要拟定新的建筑节能设计标准框架，合并内容重复的标准，在新框架的基础上，规范修编从全本转变到只修改条文。

我国住宅建筑节能技术采用得最多的是太阳能和地热能，我国太阳能较丰富的区域占国土面积的2/3 以上，潜力很大。由于国家把地源热泵作为节能技术列入推广计划，并从资金、税收、贷款、补贴等多方面扶持，近年来应用和推广力度都在加大。但由于疏于管理和对长期节能效果、经济效益以及对环境影响缺乏跟踪、总结和分析研究等多种原因，成效并不显著。

问题六：如何实现建筑材料的资源高效利用

节水要求采用节水器具，即6 升以下和有两档选择的便器水箱。实际上，不少小区没有两档选择。

小区绿地和人工景观水体有调节气温和湿度，改善空气质量，遮阳庇荫等作用，但是都需要用水。如果采用大面积人工景观水体，如水系、喷泉等耗水量大的设施，就必须配置雨水收集利用或中水利用系统，但目前这方面做得并不理想。

节地就要充分利用地下空间。现在许多小区一味追求人车分流，地面不准停车，包括自行车，于是就把小区用地的地下全部挖空，这样一来，基地保水和种植大树就成了问题，更谈不上保护生态。

节地就要建高层建筑。建高层建筑主要是为了平衡地价，在地价昂贵的地段，必须建高层。土地要合理利用，单纯为了节地，为了建标志性建筑，为了表征“现代化”，去建高层建筑，经济上是不划算的。超高建筑不仅投资高、花费大，而且还要用大笔资金去解决防灾问题，包括购买消防设备和采取防灾措施。

利用可再循环和可再利用建筑材料是节材的重要措施。可再循环建材主要指钢材、木材和竹材等。2018 年，中国粗钢和钢材累计产量分别为9.28 亿吨和11.06 亿吨，将近全球粗钢产量的一半。我国钢结构建筑在建筑业中的比重仅占5%，而发达国家都在50% 以上。钢结构比传统结构可增加使用面积5%，自重是钢筋混凝土结构的70%。钢筋混凝土建筑的耗能量约为钢结构建筑的1.2 倍，二氧化碳排放量约为钢结构建筑的1.4 倍。我国是世界上采用钢筋混凝土结构最多的地方，30 层以上的建筑，还普遍采用钢筋混凝土结构，这可能同造价比较低廉有关。采用轻量化的、抗震性能好的、可再生利用的钢结构，应是今后的发展方向。

既有建筑的再利用是利用可再利用建筑材料的极致，是节材的更高境界。建筑结构和墙体的造价约为整个建筑造价的50%～60%，对于有利用价值的建筑，不能随意拆除，再利用可以节约可观的建筑材料。

延长建筑寿命是资源高效利用、保护环境最重要的措施。首先，要对建筑拆除立法，尽可能不改变土地用途或变更规划。我国一些建筑不到50 年就因各种原因拆除了，造成很大的浪费。其次，建筑内部空间要可改造，以适应生活和生产发展的需要。第三，要提高建筑的耐久性和可维护性。如建筑结构强度提高20%，建筑寿命可以提高一倍以上；钢筋混凝土结构的保护层厚度每增加1 厘米，约可提升结构寿命10 年等。第四，易损部件要和主体结构分开，容易更换。设备管线的寿命通常只有15 年，而建筑的寿命可达50～100 年，要多次更换管线，如果把管线埋在钢筋混凝土墙、柱或楼板里面，则要更换管线就必须损坏结构，缩短建筑寿命，因此，只有把管线放在钢筋混凝土结构外面，实行明管明线设计，才能延长建筑寿命。现在一般大楼把太阳能集热器、水箱、广告架等直接安置在屋顶防水层上，常常因改装时破坏屋顶防水层而造成漏水。因此，把设备放在支架上，使设备和防水层分开，也是提高耐久性的必要措施。第五，设计要考虑老年人的需求，使人可终身居住。第六，现在住宅设计年限是50 年，要积极为提升到100 年做好准备，开展设计荷载和相应措施研究。

问题七：技术+ 效益推动装配式建筑发展

1949 年建国后不久，现浇和装配式混凝土建筑便在我国大陆同期降生。上世纪70 年代，两者发展势头都很好。1992 年以后，装配式混凝土建筑因竞赛失利和存有弱点，失去踪影。现浇混凝土建筑成为应用最广、最为成熟的工业化建造体系，市场占有份额在80% 以上。2016 年开始，国家大力推广装配式建筑，装配式混凝土建筑在断档20 多年以后，起死回生。发展装配式混凝土建筑本是建筑业转型升级、供给侧结构性改革和建设创新型国家的需要，大方向是完全正确的，但是三年多来，政府发文、给予补贴和提高容积率等多种优惠措施，效果并不理想。这主要是因为：

（1）现在大力推行的装配式混凝土建筑，设计和施工采取“等同现浇” 原则，导致经济、抗震和建筑高度等性能指标都不如现浇混凝土建筑。增量成本比现浇混凝土偏高10%～15%，每平方米约高出400～900 元；抗震设防烈度6 度的地区，最大适用高度比现浇混凝土建筑低10 米；抗震等级要求也比现浇混凝土建筑高。

（2）聚焦推广装配式混凝土建筑，认为现浇混凝土建筑同绿色建筑有很大差距，试图改变“大多仍以现场浇筑为主” 的局面。这同我国现浇和装配相结合的实际情况以及现浇和装配相结合的国际发展趋势都是相悖的。现浇混凝土建筑的混凝土采用预拌混凝土，受力钢筋和混凝土强度及耐久性符合标准，就可评为绿色建筑，众多现浇混凝土建筑已经评上绿色建筑。

（3）技术和材料不够先进，竖向钢筋连接采用套筒灌浆，尚无可靠的检测方法，质量难以保证。装配式混凝土建筑的优势发挥不出来，现在推行的不是国际先进的装配式混凝土建筑，一些指标还不如现浇混凝土，同国际先进水平相比差距更大。

（4）根据住房和城乡建设部2017 年发布实施的《装配式建筑工程消耗量定额》，装配式混凝土小高层住宅的装配率（实际上是预制率）每提高10%，每平方米建筑安装工程造价就要多花61 元。装配率从20% 提高到60%，建筑安装工程造价每平方米增加243.44 元。

（5）现在主要是政府推动，以装配式混凝土建筑面积占新建建筑面积的比例作为发展目标；以装配率作为评价标准，装配率达到50% 才算装配式混凝土建筑，装配率越高，等级越高；对评定为装配式混凝土的建筑，虽然有优惠和支持，市场接受度还不高。

为了扭转这种状况，赶上和超过现浇混凝土建筑，占领世界制高点，必须淡化面积占比、装配率和优惠政策，狠抓新材料、新技术和新装置研发。

问题八：发挥住房统计数据的调控作用

中国城镇年末有多少存量住房是住宅统计的关键数据，有了存量住房就可以从城镇居民人数估算出城镇居民人均住房建筑面积，从城镇户数估算出平均每户有几套住房（套户比）。有了这些住房统计数据，就可以判断，现在我国的住房是短缺，是平衡，还是过剩？做好这些数据的统计工作是关系到国家改善民生、住房发展规划制定，住房市场调控和住房政策调整的重要问题。

现在官方涉及住房数据统计的有三个部门。自然资源部的全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，但尚未发布数据；国家统计局、住房和城乡建设部建国后就在统计年鉴和城乡建设统计公报等资料中发布住房统计数据，主要涉及家庭户住房面积、城镇居民人均住房建筑面积、年末住房存量以及城镇住宅竣工面积等数据，但存在缺失、高估和抽样偏差、范围大小等问题。

根据对各方发布的数据比较权衡，2018 年中国城镇住房有276 亿平方米，或3.11 亿套，套均建筑面积88.7平方米；套户比1.09；城镇人均住房建筑面积39 平方米（有说是33.3 平方米，高估了5.7 平方米）。通常套户比达到1.1～1.2 就认为住房供求平衡了，我国是1.09，数值表明住房供求全国总体基本平衡。一线、二线、三四线城市居民人均住房建筑面积分别为25.6、32.9、34.3 平方米，套户比分别为0.99、1.06、1.12，说明一线、二线城市住房尚有发展空间，三四线城市发展空间就很小了。

我国住房使用寿命（设计使用年限）为50 年。按照国家建筑设计规范设计的建筑，寿命都能达到50 年，不到50 年就破坏以至不能继续使用的，至今尚未发现一个实例。建筑统计平均寿命的涵义是“存量建筑平均可以使用的年数”。仍在使用的既有建筑越多，当年新建建筑越少，建筑统计平均寿命就越高。也就是说，采用建筑统计平均寿命是鼓励延长既有建筑的使用年限，减少每年的新建建筑量。

文章来源：住宅产业 网址: http://zzcy.400nongye.com/lunwen/itemid-60921.shtml

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